2026-10-08

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近年来，无论是手中已有房产的人，还是打算购房，或是考虑换房的人，都应该关注一个名字，那就是黄奇帆。作为一位对经济颇有研究的前市长，他在楼市领域被称为“预言家”。在2025年初的一次峰会上，他曾预言今年的房地产市场将止跌回稳，开启新的发展阶段。彼时，市场正处于低谷，很多人对此持怀疑态度。然而，如今看来，预言竟然一一兑现。

首先，房地产企业的清理已如他所言。在2019年，他曾指出，全国超过九万家房地产公司将有90%以上被淘汰。当时，恒大和碧桂园仍在追逐巨额销售额，鲜有人重视这个观点。如今的数据表明，自2021年以来，已有三千多家房地产公司发布破产文书，活跃的土地购置公司不到五千家。而千亿俱乐部的成员也从41家减少到了仅剩的3家。

其次，房地产销量的天花板也应验了他的判断。他在2018年提到，17亿平方米的销售面积是顶峰，市场将回落至10亿平方米。根据国家统计局的数据，预计到2024年，全国商品房的销售面积将抵达9.7亿平方米，提前实现了他所设想的平衡。

第三，黄奇帆还警告高负债模式无法持续。他多次指出80%的负债率是不可行的，并以香港房地产公司的40%-50%的健康负债水平为参照。现如今，行业数据表明，顶尖央国企的净负债率已降至50%-60%，而恒大也正在进行合法的破产清算，高杠杆时代已基本成为过去。

再者，政府的收储政策也印证了他的建议。他提议将库存以6-7折的方式收购转化为保障房，效果立竿见影。如今已有3000亿元的保障房专项再贷款扩展应用，近80个城市开始实施存量房收储政策，如郑州、合肥和长春等城市都在积极落实。

关于市场的止跌回稳，黄奇帆曾称2025年是个转折点。目前数据显示，一线城市的新房和二手房价格已连续六个月环比上涨，而全国商品房待售面积也连续六个月同比下降，这是自五年来首次出现的趋势。

对于未来的房价，他认为将温和上涨，不会出现剧烈波动。根据中指研究院的数据，2026年1到9月期间，百城新建住宅平均价格上涨了1.18%，这一结果与他的预判十分吻合。

黄奇帆之所以能准确预测，归根结底在于他所采用的方法论，而非单纯的运气。他喜欢以国际成熟市场为参考，将国内和国际的负债率进行比较，显现出高杠杆的不合理性。同时，他看到的是一个系统的问题，包括土地财政、高杠杆预售、人口结构和金融风险等不容忽视的要素，始终从整体出发思考问题。

他对政策的理解也加深了他的预测能力，能够准确把握政府的工具及其出手时机。收储方案之所以被采纳，正是因为这能帮助房地产公司解困、增加保障房供给，最后实现多方共赢。他始终保持清醒和理性，既不因市场繁荣而高呼牛市，也不因短期波动而悲观失望。

展望未来，黄奇帆认为明年房价年均涨幅将在3%到5%之间，低于GDP增速，同时与居民收入增长保持同步。按照4%的中值计算，一套200万元的房产在十年后将增值至约296万元，既能抵御通胀，又不会造成新的泡沫。

所有城市共同上涨的时代已经结束，未来的机会将集中在特定区域。诸如省会和城市中心，由于其教育、医疗和就业优势，能够吸引持续流入的人口；而距离大都市圈50到70公里的卫星城，也逐渐接纳核心城市的人口和产业。同时，城市群的核心节点城市也能分享区域一体化的红利。

未来将是房地产为经济增添正向动力的时代。预计将有15万亿到20万亿元的城市更新投资接替新房开发，牢牢打通置换链条，重新推动“卖旧买新”的市场循环，房价回稳将为家庭消费提供积极的财富效应。

他反复提到，中国不会像美国和日本那样出现深度调整的局面。我国没有零首付，首套房的最低首付仍然是全球主要经济体中较高的；此外，房贷也未被大规模证券化，整个金融体系也因此未受过多影响。同时，国家统计局数据显示，户籍人口的城镇化率仅为48%，还有两亿多未迁入城镇的居民，这些都是未来市场的潜力所在。

对普通购房者而言，这些判断意味着什么呢？他们无需恐慌性抛售，也不必杠杆追高。年均3%到5%的涨幅旨在跑赢通胀，确保稳健的保值，并非期待一夜暴富。购房应像选股一样，选择人口流入的城市、产业支撑强的板块以及品质卓越的房子。核心城市核心地段的优质房地产仍然是家庭财富的重要保障，但不再是随便选择就能赚钱的年代。那些远郊、缺乏产业支撑的物业，等待的时间越长，翻身的可能性就越小，该置换的应抓紧机会。而对于刚需购房者来说，当前2字头的贷款利率、15%的首付以及中央的贴息政策，使得购房成本达到房改以来的低位，核心区域的议价空间日渐缩小，抓住时机尤为重要。

黄奇帆的预言不是随意的推测，而是对市场规律与常识的深刻理解和尊重。